2026年4月28日，海淀区正式宣布了一项重大政策，针对义务教育入学制度中的“六年一学位”政策进行了调整。这项实施了整整十年的政策，终于为众多适龄儿童打开了一扇新窗口：如果同一地址的学位已经被占用，适龄儿童仍旧能顺利入学，入学途径也将由单校划片改为多校划片。这一政策最初设定的初衷是为解决学区房的热度困扰——在海淀区，幼儿入学的需求年年攀升，直至2018年首次突破3万大关，2019年达到3.4万的高峰。如今，十年后的政策放宽，并非因为学区房的热潮退去，而是因为适龄儿童人数正在逐渐下降：2023年，海淀区入学儿童达到4.1万人峰值，随即在2024年下降到3.4万，2025年进一步减至3.1万，而2026年预计人数将降到接近3万。

在交易市场上，学区房的挂牌价引人注目。例如，小南庄的房源情况显示：46㎡的一居室挂牌价为450万，62㎡的两居室为639万，而81㎡的三居室则高达800万，均价达到92603元/㎡。而在房天下发布的更新榜单中，甚至还有一套59.23㎡的两居室挂牌价仅为405万。这说明，挂牌价“800万”和“450万”，并不是同一户型价格的起伏，而是不同户型在同一时间节点的定价。

根据贝壳研究院2026年第一季度的统计数据，北京核心城区的老旧学区房平均价格较2021年高点普遍回落35%至45%，甚至一些无居住属性的小户型跌幅已超50%。例如，西城德胜片区的房价从2021年的14.5万/㎡跌至约9.2万。长城一花园一套85㎡的房产，在2021年曾以1295万成交，2024年却仅以552万的价格出售，跌幅接近57%，现在虽然有所回升，成交价仍徘徊在610万左右；国城花园的44㎡小户型虽跌去了一半，但低位反弹幅度却超过15%。街边的中介也纷纷张贴出手写的二手房挂牌，彰显市场的波动。 RB88手机官网

杭州的情况则呈现出另一种格局。学军小学本部的文二新村，2016年均价为51353元/㎡，到了2021年一跃升至100462元/㎡，而2026年以来的成交均价却下滑至55100元/㎡，十年间的涨幅仅剩7.3%，还不及一些没有名校加持的小区。一套位于求智巷的59.88㎡学区房拍卖成交价，仅为每平方米约4.81万元。

反观太原迎泽区，山大附中学区房的价格却保持相对稳定，从高峰期的3.1万/㎡小幅下滑至2.9万/㎡，仍高于全市二手房均价近三倍，小户型的学区房往往在挂出一个多月后便能迅速成交。这充分说明了同一政策下，市场表现却大相径庭，缺乏替代名校的新优质学校、有限的学位确定性、以及孩子的数量，成为了影响市场的关键因素。海淀区教委则明确指出，政策调整后，六年（九年）内同一地址的学位占用已不再影响入学资格，而入学途径的改变将引导更公平的资源分配。

目前，海淀区内已经实现了公办中小学的集团化办学，并设立了43个教育集团，未来一年内还将新增约4000个优质学位。与此同时，2023年海淀区通过了教育部的全国义务教育优质均衡发展区认定，这一政策底线与“恢复单校划片”显然是相悖的。从小学生入学人数的角度来看，海淀的小学学位不再如之前那般紧张，反而将压力转移到了初中层面，预计2026年海淀初中将面临7500个学位的缺口。 RB88手机官网

在二手房市场上，2026年7月的交易数据显示，北京二手房网签量为13875套，同比增长8.53%，而500万以下的房源成交比例几乎占据了八成，其中绝大多数买家都是有明确入学需求的家庭。这一现象表明在中关村核心区域，老旧学区房的挂牌单价仍在10万以上，科源社区124386元/㎡、科育社区120839元/㎡，以及中科院东南小区114843元/㎡的价格显示出学区房的溢价仍在继续。

综上所述，尽管学区带来的溢价正在收缩，但对于“总价低、地段优”的房产而言，其价值依旧存在。这些房子的价格底线并非完全由学区所驱动，而是由“北京核心区可居住属性的房源”所决定。过去学区溢价的绝对主导地位，正在向趋于多元化的市场价值转变。